房屋买卖合同代理词(3)
三、被上诉人张振永与被上诉人孙玉更签订的卖房契、被上诉人张振永夫妇与被上诉人张彦敏夫妇签订的房屋转让协议均为无效合同，被上诉人张振永夫妇或张彦敏夫妇至今未取得该处房产占用范围的土地使用权。
1、被上诉人孙玉更与被上诉人张振永签订的卖房契为无效合同。本案争议房产为上诉人孙玉玲所有，被上诉人孙玉更无权出卖，被上诉人孙玉更为非所有权人非法出卖他人房产;况且买房后被上诉人张振永也未得到上诉人孙玉玲认可。另，被上诉人张振永非本村村民，且买房时本案的另一被上诉人张彦敏尚未结婚，他们均不符合申请农村宅基地的条件，这种买卖违反了国务院《村镇建房用地管理条例》( 国发 ( 1982 ) 29号 )第十四条、十五条有关买卖农村房屋的规定，因此合同无效。再者，对于被上诉人孙玉更与被上诉人张振永私自买卖农村房屋的事实，尖岭村委会始终是不认可的 ( 见2005年11月23日村委员会证明 ) ，因此被上诉人张振永以及其子张彦敏是不可能办理该处房产的宅基地使用证，也不能取得该处房产的所有权的。
2、由于被上诉人张振永无法取得该处房产的宅基地使用证，也不能取得该处房产的所有权，因此其将非法取得的房屋转让给其子张彦敏的行为同样是无效的。
四、被告张振永取得房产不属于善意取得
1、善意取得的法律依据。我国民法理论和实践中均承认动产的善意取得，但没有法律条文的明确规定，国外法律如德国... 对动产的善意取得有法律规定;对于不动产，无论国内、国外的民法理论、实践和规定都不承认善意取得;我国法律仅对共同共有的不动产有善意取得的明确规定，即最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则 )若干问题的意见 ( 试行 ) 》第89条的规定。该规定来源于最高人民法院1963年《关于贯彻执行民事政策法律问题的意见( 修正稿 ) 》第二部分第3条，1979年《 关于贯彻执行民事政策的法律意见》第二部分第二节第2条，1984年《 关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分第55条。
另，最高人民法院发布的案例《陈德娥诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案》与本案有着非常相似的情形，其判决非所有权人出卖他人房产应返还的民法枷申可适用于本案。
因此，非共同所有的不动产，即如本案上诉人孙玉玲自有的不动产( 房产 )所有权不适用善意取得，本案被上诉人张振永应向上诉人孙玉玲返还房产。
